حلم "الشقّة التمليك" يبتعد أكثر … كيف التهم التضخم أحلام السكن المستقر للمصريين؟

بينما كانت نهى حمدي تتابع بقلق قائمة الخدمات والسلع التي ارتفع سعرها مع الساعات الأولى في العام الجديد داخل مصر، وما يفرضه ذلك من تدابير جديدة لتخفيف وطأة التضخم، استقبلت مكالمة زادت من توترها بعد أن أبلغها أحد موظفي شركة التطوير العقاري التي حجزت معها شقتها بمنطقة حدائق أكتوبر، الواقعة على أطراف محافظة الجيزة، بدعوتها إلى اجتماع طارئ.

لم يبح الموظف بأهداف الاجتماع لكنها فطنت سريعاً إلى السبب، وهيأت نفسها لحسرة جديدة بتلقي خبر رغبة الشركة في زيادة سعر المتر المتفق عليه أو تأجيل موعد التسليم المقرر له الربع الأول من هذا العام.

أيام عصيبة عاشتها أسرة حمدي بعد هذا الاتصال، فالميزانية لا تتحمل مزيداً من الأعباء، والمدخرات لم تعد موجودة بالأساس لتتآكل، وكان ظنهم في محله، حيث أُبلغت الأسرة بزيادة قدرها ألف جنيه على سعر المتر، لتضرر صاحب العقار من ارتفاع أسعار مواد البناء من الحديد والأسمنت وتكبده خسائر إضافية بسبب الارتفاع الكبير في سعر الدولار مقابل الجنيه المصري، وهي تكاليف لا يريد أن يتحملها وحده رغم عدم وجود أي إلزام وفق العقد المبرم بينهما.

وجدت الأم الثلاثينية نفسها مضطرة إلى تسديد 150 ألف جنيه إضافية على السعر القديم المقدر بـ900 ألف جنيه، انتظمت في سدادها حسب التعاقد "على مدى 5 سنوات بنظام التقسيط"، لكي تتمكن من استلام شقتها التي كانت تنوي الانتقال إليها بعد سنوات طويلة من السكن بالإيجار، وهو ما قد يبدد أحلامها بعد مشوار طويل من مطاردة حلم العمر بامتلاك شقة.

أيام عصيبة عاشتها أسرة حمدي بعد اتصال شركة المقاولات، فالميزانية لا تتحمل مزيداً من الأعباء، والمدخرات لم تعد موجودة بالأساس لتتآكل، وكان ظنهم في محله، حيث أُبلغت الأسرة بزيادة قدرها ألف جنيه على سعر المتر، لتضرر صاحب العقار من ارتفاع أسعار مواد البناء

رحلة نهى كانت ثقيلة للغاية، فبعد تعاقدها على الشقة خسرت وظيفتها بإحدى الشركات العاملة في قطاع التكنولوجيا، ما حمل أسرتها أعباءً إضافية في وقت تشهد البلاد زيادات متسارعة على مستوى السلع والخدمات مع وصول معدل التضخم السنوي في المدن إلى 33.7%.

تقول نهى لرصيف22: "حلم امتلاك الشقة يتلاشى بعد الأسعار الجديدة وفي ظل أعباء الحياة المتزايدة على أسرتنا، رغم أنه لا ذنب لنا في زيادة سعر صرف الدولار والجنيه، ونتحمل فاتورته كل يوم، أنا مثلاً بعت مشغولاتي الذهبية حينما كان لا يزيد الغرام الواحد عن ألفي جنيه والآن سعره يقترب من الـ3500. كذلك خسرت أموالاً وليس فقط مالك العقار الذي وجد نفسه مضطراً لزيادة سعر المتر". ما زالت نهى مع كل تلك المعوقات متمسكة بحلم امتلاك الشقة ومواصلة السير عكس أمواج التعويم والغلاء.

نهى حمدي في عداد ضحايا كُثر لأزمة انخفاض قيمة الجنيه وتأثيراتها المباشرة على قطاعات اقتصادية مختلفة، من بينها سوق العقارات، حيث أدى ارتفاع أسعار مواد البناء إلى تعثر مطورين عقاريين وتأخرهم في تنفيذ الوحدات السكنية، وتحميل عملائهم أجزاء من التكاليف، ما دفع البعض إلى رفع دعاوى قضائية للحصول على حكم يمكنهم من قيام العميل بسداد فارق التكلفة.

وجدت الأم الثلاثينية نفسها مضطرة إلى تسديد 150 ألف جنيه إضافية على السعر القديم المقدر بـ900 ألف جنيه، انتظمت في سدادها حسب التعاقد "على مدى 5 سنوات بنظام التقسيط"، لكي تتمكن من استلام شقتها التي كانت تنوي الانتقال إليها بعد سنوات طويلة من السكن بالإيجار، وهو ما قد يبدد أحلامها بعد مشوار طويل من مطاردة حلم العمر بامتلاك شقة

وزادت أسعار مواد البناء بصورة لافتة في خضم استعداد السوق لتعويم آخر للجنيه بحلول 2024، إذ رفعت معظم شركات إنتاج الحديد في مصر أسعار منتجاتها للمرة الثالثة خلال الشهر الحالي بقيمة زيادة تتجاوز 10 آلاف جنيه للطن الواحد، بسبب زيادة فصعد سعر طن حديد عز للمستهلك إلى 48 ألفًا و500 جنيه، مقابل 44 ألفًا و500 جنيه الأسبوع الماضي، في حين لم يكن سعره يتجاوز الـ40 ألفاً خلال آخر 10 أيام من ديسمبر/ كانون الأول.

وقال أحمد الزيني، رئيس غرفة مواد البناء بالاتحاد العام للغرف التجارية في تصريحات صحافية، إن أسعار مواد البناء في مصر ارتفعت بنحو 50% على مدار عام، إذ كان سعر طن الحديد يراوح في يناير/ كانون الثاني 2023 ما بين 25 و26 ألف جنيه، بينما سجل سعر الطن في ديسمبر 2023 بين 38 و40 ألف جنيه، وتراوحت زيادة الأسمنت بين 20 و30% منذ يناير وحتى ديسمبر 2023، وسط توقعات أن يتحرك سعر مواد البناء مع اتخاذ البنك المركزي أي قرار متعلق بتحرير سعر الصرف.

نهى حمدي في عداد ضحايا كُثر لأزمة انخفاض قيمة الجنيه وتأثيراتها المباشرة على قطاعات اقتصادية مختلفة، من بينها سوق العقارات، حيث أدى ارتفاع أسعار مواد البناء إلى تعثر مطورين عقاريين وتأخرهم في تنفيذ الوحدات السكنية، وتحميل عملائهم أجزاء من التكاليف، ما دفع البعض إلى رفع دعاوى قضائية للحصول على حكم يمكنهم من قيام العميل بسداد فارق التكلفة

زيادة تكاليف البناء أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات لما يقرب من 100% خلال عام 2022 وبلوغها الــ130% بنهاية 2023، في ضوء المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة عالميا ومحليا، وفقا لطارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، ورئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية.

وبحسب شركة جونز لانغ لاسال مصر، المتخصصة في أبحاث العقارات، زادت أسعار العقارات في شرق وغرب القاهرة خلال عام 2023، بمعدلات تفوق 50% لتعويض التراجع في قيمة الجنيه في سوق الصرف الموازية، فضلا عن ارتفاع أسعار العقارات في السوق الثانوية التي يغلب عليها معاملات الكاش في مناطق شرق القاهرة، والقاهرة الجديدة، ومستقبل سيتي، والشروق، والعاصمة الإدارية الجديدة، بنسبة 63% خلال عام 2023، وبنسبة 56% لمنطقة غرب القاهرة وأكتوبر والشيخ زايد، مقارنة بأسعار 2022.

القانون لا يحمي الحالمين

مع هذه المتغيرات، أخلت شركات عقارية ببنود الاتفاق مع عملائها من حيث مواعيد التسليم، وبدأت أخرى في مفاوضات لزيادة سعر المتر لتقليل خسائرها مع ارتفاع كلفة البناء، خلافات وصل صداها إلى ساحة القضاء، حسبما يرصد المحامي بالنقض والإدارية العليا محمد منير.

رصد رصيف22 تزايد الشكاوى عبر غروبات مختلفة على مواقع التواصل الاجتماعي من بينها "متضرري الشركات العقارية"، تلخصت معظمها في تباطؤ معدلات الإنشاء بالمشروعات السكنية وإهدار حقوق المتعاقدين بسبب المماطلة وعدم حصولهم على أموالهم حتى الآن

يذكر منير أن السوق العقاري يعج بالكثير من المشكلات التي انتهت بالتقاضي، نتيجة للأزمة الاقتصادية التي بدأت تحديداً تتفاقم مع جائحة كورونا التي شهدت ركودا كبيرا وما تلاها من أحداث من بينها الحرب الروسية الأوكرانية وصولا إلى خفض قيمة الجنيه، وغاليتها تكون بسبب تعثر المطورين العقاريين في التسليم والمحكمة تحكم لصالح المتعاقدين بحبس الأقساط والتعويض لحين التسليم النهائي.

رصد رصيف22 تزايد هذه النوعية من الشكاوى عبر غروبات مختلفة على مواقع التواصل الاجتماعي من بينها "متضرري الشركات العقارية" تلخصت معظمها في تباطؤ معدلات الإنشاء بالمشروعات السكنية وإهدار حقوق المتعاقدين بسبب المماطلة وعدم حصولهم على أموالهم حتى الآن، في وقت دشن آخرون حملات تشهير لمقاطعة إحدى الشركات عقارية، بعد يأسهم من استلام الوحدات السكنية.

"مكتبي وحده كان جزءاً من التقاضي في أكثر من 30 قضية تم الحكم فيها لصالح المستفيدين بسبب تأخير التسليم على شركات عقارية غالبيتها في القاهرة الجديدة والسخنة، حتى مع تبرير ممثلي الشركات بانخفاض قيمة الجنيه وزيادة تكاليف البناء لا تعتد المحاكم إلا ببنود التعاقد طالما لم يقصر المتعاقد في سداد الأقساط" يضيف منير لرصيف22.

يعلق المحامي على تحميل الشركات العقارية تكاليف البناء على المواطنين: "لا حق لأي مالك عقار أو منشأة سكنية تحت الإنشاء زيادة سعر المتر تحت أي ظرف من الظروف، لا يوجد أي سند قانوني حتى في ظل كورونا وتعويم الجنيه" مشيرا إلى أن المطورين دائما ما يتعثروا والمحكمة دائما في صف الناس إلا لو الأرض المقام عليها المشروع نفسها تتبع الحكومة تحكم في هذه الحالة بحبس الأقساط لحين الانتهاء من المشروع.

وفي وقت سابق، نفت محكمة النقض صدور أي أحكام قضائية بشأن شركات التطوير العقارى بزيادة سعر متر المباني ومد مهلة التنفيذ والإستلام، وذلك بعد أن تداولت صفحات المواقع التواصل الاجتماعي عن صدور حكم لصالح شركة عقارية يتيح لها زيادة سعر المتر بعد حساب التكاليف الإضافية.

سوق العقارات قنبلة موقوتة

قنبلة موقوتة في قطاع العقارات حذر منها رجل الأعمال المصري نجيب ساويرس، لأسباب ردها إلى ارتفاع كلفة البناء بسبب شح العملة الصعبة وتذبذب سعر الصرف فضلا عن وجود سعرين للعملة، فيما تسود توقعات بين المطورين العقاريين أن أسعار العقارات سترتفع في العام 2024 بين 15 و20% خلال العام المقبل، وسط موجة تضخم عالمية، وارتفاع أسعار مواد البناء.

ساويرس الذي يوجه استثماراته إلى بناء المنتجعات الفاخرة والفنادق السياحية نبه إلى وجود أزمة يواجهها المطورون العقاريون في مصر خلال الفترة المقبلة لعدم التزامهم بتسليم الوحدات وفق العقود المبرمة مع العملاء، نظراً لأن ما يصل إلى 35% من تكلفة البناء تحتاج إلى مكون دولاري.

طالب ساويرس كذلك بسرعة تحرير سعر الصرف لضبط السوق بعد فترة من التذبذب لامس فيها الدولار في السوق الموازية الـ60 جنيهاً، قائلاً: "لا يوجد عاقل يستثمر في ظل أزمة الدولار، نضحك على أنفسنا بعدم تحرير سعر الصرف في مصر، فلا تستطيع أن تقف ضد السوق".

في خضم ذلك، عمدت بعض شركات التطوير العقاري إلى وقف عمليات البيع على الوحدات السكنية الجديدة لربط تكاليفها بالأسعار الجديدة لمواد البناء، فالشركة التي تعاقدت معها نهى أوقفت أي عمليات جديدة بعد تعرضها لخسائر مع زيادة سعر الدولار في السوق الموازي بنسبة تصل إلى 100% من سعره الرسمي بالبنوك المصرية.

تشير الأرقام إلى أن نمو السوق بقيمة مبيعات الجنيه المصرى لا يعادل زيادة قيمة الدولار، مما يوضح أن جزءا كبيرا من نمو القيمة يرجع إلى انخفاض قيمة العملة المحلية، وعزا ارتفاع الطلب على شراء الوحدات السكنية إلى الرغبة في الحفاظ على المدخرات من موجات خفض الجنيه والتضخم باعتباره الملاذ الآمن للمستثمرين

رغم هذه المخاوف والاضرابات التي شهدها السوق، لكن حجم الطلب على العقارات السكنية في مصر ظل متزايدا ويدفعه إلى النمو وتحقيق الأرباح، وهو ما سلط مركز معلومات واتخاذ القرار بمجلس الوزراء المصري الضوء عليه بأنه من المتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار أمريكي عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعاً بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسة في مصر، وخاصة القاهرة، كما تعد المبادرات الحكومية والمشاريع القادمة أيضا من المحركات الرئيسة للسوق.

التقرير سرد التسهيلات التي قدمتها الحكومة لدعم القطاع، والتي منها منح المطورين العقاريين والمشروعات الاستثمارية فائدة أقساط 10% فقط بدلا من الفائدة السارية المعلنة من البنك المركزي، وذلك لمدة عامين، بالإضافة إلى مد المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات العقارية بواقع 20% من إجمالي المدة الزمنية الأصلية لتنفيذ هذه المشروعات، وخفض النسبة المئوية لاعتبار المشروع قد اكتمل تنفيذه لتكون 85% بدلاً من 90%.

يعزو عدد من المتخصصين استمرار نمو هذا القطاع إلى انخفاض قيمة العملة وارتفاع التضخم ما دفع المستهلكين إلى ضخ مدخراتهم في العقارات، وفي وقت شهد السوق تعثرا ملحوظا بالنسبة للشركات الصغيرة الأقل ملاءة مالية أدى إلى توقف مشروعاتها، حققت الشركات الكبرى أرباحا كبيرة على مستوى المبيعات، حيث بلغ إجمالي مبيعات أكبر 20 شركة عقارية نحو 448 مليار جنيه في الأشهر التسعة الأولى من 2023، بزيادة 95% على أساس سنوي، وفق صادر عن شركة ذا بورد كونسالتينغ.

التقرير رصد أن أغلب التحركات في المبيعات ارتبط بالزيادة الكبيرة في أسعار العقارات والتضخم، حيث تشير الأرقام إلى أن نمو السوق بقيمة مبيعات الجنيه المصرى لا يعادل زيادة قيمة الدولار، مما يوضح أن جزءا كبيرا من نمو القيمة يرجع إلى انخفاض قيمة العملة المحلية، وعزا ارتفاع الطلب على شراء الوحدات السكنية إلى الرغبة في الحفاظ على المدخرات من موجات خفض الجنيه والتضخم باعتباره الملاذ الآمن للمستثمرين.

لم تكن الشركات العقارية ستحقق هذه الأرقام بدون المغتربين والأجانب الذين استهدفتهم الشركات لتعظيم مداخليها الدولارية، فبحسب أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، 30-50% من إجمالي الطلب على العقارات في مصر من الأجانب والمغتربين.

في هذا السياق، يتوقع المهندس محمد البستانى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة، أن تستمر مبيعات المطورين العقاريين في ظل أن العقارات من الملاذات الآمنة التي يلجأ إليها المواطنون للحفاظ على مدخراتهم في ظل استمرار خفض قيمة الجنيه، متوقعا ارتفاع أسعار العقارات في 2024 بنسبة تتجاوز الـ25% وهي زيادة يراها منطقية في ظل عدم استقرار السوق.

يضيف البستاني: "طبيعي كل سنة يزيد سعر العقار عن العام الذي يسبقه لأن السلعة ليها مداخيل مثل مواد البناء بتزيد سعرها حتى لو عملت حسابك واشتريت كل ما يلزمه البناء ستجد نفسك مضطرا للزيادة وهو أمر طبيعي".

يدافع البستاني في حديثه لـرصيف22 عن وضع المطورين العقاريين في مصر، معتبراً أنهم ضحايا للأزمة مثل المقبلين على شراء العقارات، ويعانون من تذبذب سعر الصرف وتأثيره على ارتفاع تكاليف البناء وهو ما يحتم عليهم إعادة تقييم السلع العقارية لتحقيق هوامش ربحية مناسبة، مختتما: "على المتضرر اللجوء للقضاء أو يتحمل تبعات الأزمة والمساهمة في حلها ليس هناك حل ثالث للخروج من هذه الدائرة".

في المقابل، لا يبدو المهندس الاستشاري خالد عاطف، خبير التقييم العقاري، مقتنعاً بأن الشركات العقارية قادرة على رسم خريطة أسعار في العام الجديد والتي شملت زيادة تقدر بـ20% بسبب المتغيرات التي يشهدها السوق من حيث الخفض المتكرر لقيمة الجنيه والارتفاعات في أسعار مواد البناء، فلا يوجد أحد يستطيع التكهن طالما لا يوجد استقرار نسبي في الأسعار.

يقول خالد لرصيف22: "من الطبيعي أن يروج المطورون العقاريون للسلع العقارية وتضخيم عملية الشراء ورفع أسعار العقارات فهي بضاعتهم لكن المستهلك عليه أن لا يعتمد هذه الرواية ويقيم السلعة جيداً حسب احتياجاته وملاءته المالية".

رغم الحالة الضبابية التي تغلف القطاع، يتفق عاطف مع البستاني على أن العقارات ستظل من الملاذات الآمنة كونها مخزنة للقيمة تدر عوائد كبيرة مقارنة بالملاذات الأخرى كالذهب والدولار، وتحقق المأمول منها أكثر من الشهادات الادخارية البنكية التي تخسر قيمتها بفعل التضخم، وهو ما يفسر زيادة الإقبال على الشراء رغم ارتفاع سعر الوحدات السكنية.

----------------------------------

تصوير محمود الخوّاص